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地产五虎将之末大概要数大昌地产。大昌地产的创办人陈德泰,祖籍广东新会,早在1950年代初已活跃于香港地产界,1950年代中后期已成为香港较大的地产商。1972年8月,陈德泰创办大昌地产(集团)有限公司,同年12月11日在香港挂牌上市,将面值2元的股票共1 250万股新股,以每股4元的价格公开发售,集资5 000万元。当时,大昌地产除直接拥有地皮物业外,还拥有若干重要发展工程的少数股东权益,包括和记大厦25%权益、礼顿道一面积41万方尺商场写字楼组合40%权益等。但是,由于地产市场牵动着香港经济的各个行业、各个环节、各大财团以至数十万小业主的利益,一旦采取过激的政策或措施,则可能危及香港经济,并造成社会不稳定的因素。因此,房屋政策的制订,成为特区政府所面对的一个相当棘手的问题。事实上,踏入20世纪90年代以后,香港房屋市场供求不平衡的情况已日益严重。从供应看,中英联合声明附件三所规定每年50公顷售卖土地的限制,基本上是根据70年代土地交易量而制订的,在实际执行中已被突破,根据政府从1985到1997年土地分配的数字显示,住宅土地供应量每年在40公顷至80公顷之间不等,〔2〕并未能满足社会发展和人口急剧增长的需要。实际上,在90年代无论是公营房屋还是私人住宅的供应量都在减少。根据香港政策研究所的一项研究,从1985/1986年度到1995/1996年度,公营房屋的实际建屋量比长远房屋策略所评估的建屋量少了8697个单位;而从1987到1997年,私人住宅的供应量亦比政府差饷物业估价署的估计少了28458个单位。〔3〕(见表6.1、6.2)而从需求看,20世纪90年代以后香港人口增加的速度明显加快,已远远超过港府原来的估计,其中回流移民占60%,政府亦额外增加新移民数目至每天150人。截至1996年中,香港人口总数已达到631万人,如按照港府1992年的估计,这将是2006年以后才达到的数字。此外,香港的家庭结构亦正发生变化,从大家庭趋向核心家庭,1966年香港每户平均人口为4.7人,但到1996年已减少至3.3人。种种因素都增加了对住宅的需求。港府在发现住宅楼宇严重失衡之后未能即时采取有效措施,这实际成为90年代香港住宅楼价持续大幅飙升的原因。澳门合法赌博网开户海港城计划从70年代初策划,到80年代初大体完成。自此,九仓蜕变成尖沙咀地区赫赫有名的地王,旗下大批美轮美奂的高级商住大厦和酒店矗立在尖沙咀海旁,令该区的面貌焕然一新,它与港岛中区置地旗下的物业王国并驾齐驱,分箝维多利亚海港两岸,遥相辉映。

澳门合法赌博网开户70年代初,李嘉诚决定全力发展地产,他于1971年6月创办长江地产有限公司,1972年8月改名为长江实业(集团)有限公司,将投资重点转移到房地产业。当时,正值香港股市进入大牛市时期,李嘉诚把握良机,及时将长实上市。长实法定股本为2亿元,实收资本8 400万元,分4 200万股,每股面值2元,以每股3元价格公开发售1 050万股新股,集资3 150万元。1972年11月1日,长实正式在香港挂牌上市。当时,长实的规模和实力均显不足,只有35万方尺出租楼宇,且大半是工业大厦,每年租金收入仅390万元;此外有7个地盘在兴建中,其中4个地盘为全资拥有。长实上市时预期年度利润为1 250万元,但由于期间地价、楼价大幅上升,长实在上市后第一个年度获利4 370万元,相当于预算利润的3.5倍。1988年,吴光正出任九仓董事局主席,时代广场正式动工。整项计划包括两幢46层和36层高的写字楼蚬壳大厦和西敏寺大厦,以及一座16层高的综合性商场,共容纳300间商店、18间食肆、4间戏院和700个泊车位,总楼宇面积240万方尺。时代广场的兴建历时5年,于1993年底落成揭幕。该建筑物可谓气势恢宏,外墙以花岗石及无框玻璃建成,墙上最瞩目处设有全港第一部巨型室外电视幕墙,大厦四周是3.3万方尺的开放式庭园广场,广场一角设有大型钟楼,其美轮美奂的外观傲视同侪,立即成为铜锣湾区最优质商厦及该区的标志。时代广场的兴建由于不需补地价,整项投资仅建筑费24亿元,而每年为集团带来的租金收入就超过9亿元,可谓相当成功。地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后,地产业便与股票市场紧密结合,形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料,地产建筑股总市值为10793亿元,占股市总值34760亿元的31.05%,在各类股票中比重最高,远在综合企业股(25.98%)、金融股(23.17%)、公用事业股(10.28%)、工业股(7.25%)以及酒店股(1.98%)之上。〔11〕据仲量行估计,香港股市总值中,房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨,地产股价上升,便会带动整体股市向好,上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展,进一步推高大市。相反,一旦地产市道不景,地产公司盈利就会下跌,股价下滑,就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。

1989年5月,港府推出该财政年度的首次3幅官地拍卖,信和及黄氏家族连夺两幅工业用地,涉及资金2亿元。1991年10月,信和联同隆丰国际及中国海外,以12.5亿元夺得沙田住宅地王,信和所占股权为九分之四。在激烈竞投中,信和置业主席黄志祥眼见隆丰国际代表与信和一直争持至12.3亿元时仍无退意,使出一招“飞象过河”,弯腰向前与隔数排的隆丰代表磋商合作,引来全场哗然,拍卖官为求更高成交价,亦开声阻拦,一时间成为行内人士茶余饭后的笑谈。信和集团竞投土地之勇,由此可见一斑,而黄志祥本人自此获“飞将军”的雅号。〔3〕 李秀娟著:《炒家蜂拥入市,地产升势凌厉》,载香港《信报财经月刊》1991年5月号,第22页。詹皇公开怼喷子 谁还敢说浓眉不值巨额筹码?澳门合法赌博网开户地价的急升,反映在官地拍卖上是投标价屡创新高。1970年6月1日康乐大厦现址拍卖时,每方尺平均地价是4 868元,到1978年8月4日金钟道一幅地皮拍卖时,每方尺售价已跃升至13 643元。1980年7月18日夏悫道远东金融中心现址拍卖时,每方尺售价更进一步升至26 247元,升幅是康乐大厦现址拍卖价的4.4倍。然而,这些拍卖成交价与后来的红棉道地皮和中区新“地王”相比,仅是小巫见大巫而已。

地产危机中,受冲击较大的还有鹰君。鹰君集团于地产、股市巅峰期间急促扩张,分拆富豪酒店,又收购百利保,早已潜伏下严重危机。富豪酒店主要业务就是发展及经营机场及尖东两间酒店,该两间酒店仅建筑费就需4.6亿元,富豪旗下的百利保,亦是在地产高峰期进军地产。1982年9月后,香港地产、股市双双急跌,鹰君一系陷入困境。到1983年9月上半年度,鹰君、富豪酒店及百利保3家上市公司的亏损高达20亿元,陷入严重财政危机。当时,鹰君以壮士断臂的决心,将所持富豪酒店及百利保股权,售予“公司医生”韦理所控制的亚洲证券,才险度难关。是役,鹰君所受打击不言而喻,幸而地产市道渐苏,而鹰君亦成功完成债务重组,5年后转亏为盈。罗鹰石看错一次地产循环,为此付出了沉重代价。1979年8月,长实成功从汇丰银行手中购入和记黄埔9 000万股普通股,一举为顺利入主和黄铺平道路。和黄属英资四大洋行之一,不仅在红磡拥有庞大的船坞地皮,而且是综合性大型企业集团。1985年,长实再透过和黄收购香港电灯集团。至此,长实一举控制了四家上市公司,市值达353.9亿元,比未进行上述收购活动的1977年大幅增长59倍。其实,早在1997年10月金融风暴骤至不久,地产发展商之间的减价战已经展开。11月底,会德丰趁长江实业推出大埔鹿茵山庄开售前3天,突然将同区的倚龙山庄剩余单位以减价两成半推出倾销,结果一举清货,迫令长实破例临时减价及延迟开售日期以应付。及至12月底圣诞前夕,会德丰再趁长实的听涛雅苑认购超额3倍时,宣布以每方尺5888元的震撼低价,推出其市区钻石山地铁上盖的星河明居,迫使长实再次临时改变销售策略。会德丰两次减价对撼长实,不但令同区楼价即时下跌,而且燃起了发展商之间的减价战火。这时,恒隆的声誉和实力都达到了它上市以来的最高峰,主席陈曾熙更打破一贯低调的作风,对记者畅谈恒隆的发展大计,喜悦之情溢于言表。据陈曾熙透露,当时恒隆拥有的土地储备,足够发展到1987年,全部完成后拥有的总楼面面积接近1 000万方尺。1981/1982年度,恒隆录得纯利3.52亿元,创上市以来的第二个高峰。

〔4〕 Thomas N.T.Poon, Real Estate Development in Hong Kong, Pace Pubishing Limited,1998,pp.8.(3) 利率持续回落。香港银行利率和物业按揭利率在经历了80年代初期的高峰之后持续回落,1985年以后已降至10厘以下。1987年10月股灾后,香港银行公会曾5次减息,令最优惠利率从8厘半减至5.25厘。楼宇按揭利率也一度低至6厘半,而楼宇按揭还款期又延长到20年。期间,银行竞争激烈,放宽了楼宇按揭的条件,这为置业人士和地产炒家提供了良好的融资环境。不过,就在中小型住宅楼价疲软之际,1992年第二季度起,大型豪华住宅价格开始大幅上升,短短半年间升幅达2成至3成。帝景园、宝马山花园平均每方尺升到5 000元以上,九龙塘又一村、又一居亦升至接近5 000元。踏入1993年,在中英两国恢复外交接触,共商香港1994/1995年的选举安排的这种背景下,市场气氛转趋乐观,楼价再度攀升。这次由豪华住宅带动,到年中已上升约25%。随着豪华楼宇价格的急升,中小型住宅亦不甘后人,但受到7成楼宇按揭的制约,升势已大为逊色。新鸿基地产于1972年8月23日在香港上市,当时新地的法定股本是3亿元,实收股本约2.27亿元,每股面值2元,以每股5元公开发售2 000万股新股,集资1亿元,结果获得超额10倍认购。当时,新地已颇具规模,拥有23个发展地盘,占地面积达30万方尺。上市首年,新地的纯利为5 128万元,比预期利润高出五成。

就在时代广场兴建的同时,九仓亦展开对尖沙咀海港城的庞大重建计划。海港城一期重建计划是将两幢住宅物业重建为两幢楼高36层的港威大厦。一期重建工程于1994年完成,为集团提供了113万方尺的写字楼物业。海港城二期重建工程随即在1994年展开,将原址3幢住宅物业拆卸重建为3幢甲级写字楼,为集团再增加270万方尺的写字楼和商场面积,以进一步巩固九仓作为“尖沙咀地王”的地位。二期工程已于1999年陆续完成。据统计,1998年九仓旗下的投资物业组合已高达950.7万方尺,已超过置地而成为与太古地产并驾齐驱的大型地产投资集团。可惜,好景不长。1973年3月恒生指数攀升至1 774.96的历史性高位后即急转直下,当时股市早已脱离客观经济情况,潜伏严重危机,股市暴跌的导火线是发现假股票,而最早发现的假股票就是合和。合和即被证券交易所勒令停牌以便调查。期间,合和持有25%股权的保利建筑公司宣布破产清盘,令合和遭受损失,故合和复牌后股价一泻不止。1974年底,合和股价跌至0.65元,比最高位时下跌97%。遭此打击,1974年度合和纯利仅2 179万元,大幅下跌六成四,以后各年度虽逐步回升,但直至1979年才超越1973年度水平。这一时期,合和侧重于地产发展,相继完成了协威园、康丽园、东威大厦、山光苑、云景台、荃湾花园、健威花园、德福花园等多处物业。澳门合法赌博网开户1989年1月,信和联同新鸿基地产、菱电集团,先后击败华人置业、长江实业、世纪城市、新世界发展等,以33.5亿元高价投得湾仔地王。其中,黄氏家族占4成,信和占1成,新地占四成半,菱电占半成股权。该幅土地占地7.78万方尺,每方尺地价高达43000元,已超过中区消防局地王地价,再创香港卖地的最高纪录。

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